Die Vereinbarung einer Betriebspflicht stellt im Zusammenhang mit der Vermietung von Gewerberäumen in Einkaufs- oder Dienstleistungszentren eine unabdingbare Notwendigkeit für den Vermieter dar, um den Erfolg seines Konzepts auch für die Zukunft gewähren zu können. Aber auch für den Gewerbemieter ist dies von Interesse aufgrund der Konzentration des Angebotes und des damit erwarteten, verstärkten Kundenstroms.

           

Inhaltlich umfasst die Betriebspflicht die Verpflichtung des Mieters, die angemieteten Räume während genau festgelegter oder bestimmbarer Öffnungszeiten zu dem im Mietvertrag festgelegten Gebrauchszweck für das Publikum offen zu halten, ein angemessenes Waren- oder Dienstleistungsangebot bereit zu halten und es persönlich oder mit Hilfe von Arbeitskräften zu betreiben.

 

Eine gesetzliche Regelung, die den Mieter zum Betrieb seines Geschäfts verpflichtet gibt es nicht.

 

Ausdrückliche Vereinbarung

 

In den häufigsten Fällen enthalten allerdings Mietverträge über Gewerbeflächen entweder aufgrund einer Individualvereinbarung oder im Rahmen allgemeiner Geschäftsbedingungen derartige Regelungen. Die Wirksamkeit derartiger Klauseln hängt jeweils vom Einzelfall ab.

 

Die Vereinbarung der Betriebspflicht mit einem Ausschluss jeglichen Konkurrenzschutzes wird nach herrschender Meinung als zulässig und wirksam angesehen. Im Zusammenhang mit Einkaufszentren wird hier die Schaffung von mehr Marktransparenz argumentativ herangezogen.

 

Der formularmäßige Ausschluss von Betriebsferien und zwischenzeitlichen Unterbrechungen, wie Mittagspausen oder erforderlichen Renovierungen, wird ebenfalls als zulässig angesehen, da der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran hat, dass alle im Objekt befindlichen Geschäfte zeitgleich geöffnet haben und eine Vertretungsplanung für den Mieter keine überdurchschnittliche Belastung oder Benachteiligung darstellt.

 

Umstritten ist hingegen die Klauselkombination von Betriebspflicht, Konkurrenzschutzausschluss und Sortimentsbindung. Ob hierdurch eine unangemessene Benachteiligung und Belastung des Mieters entsteht muss im konkreten Einzelfall beurteilt werden. Nach OLG Schleswig wird hingegen eine Benachteiligung grundsätzlich vermutet.

 

Ebenfalls einzelfallbezogen ist eine vertragliche Vereinbarung über Öffnungszeiten zu bewerten. Handelt es sich hierbei um eine sog. „statische Verweisung“ ist diese im Rahmen von Formularverträgen nicht zulässig. Eine Klausel wonach der Mieter die Geschäftsräume zu den üblichen und gesetzlichen Öffnungszeiten offen zu halten hat, ist grundsätzlich zulässig, soweit sie dynamisch ausgestaltet ist.

 

Stillschweigende Vereinbarung

Wurde eine Betriebspflicht nicht ausdrücklich im Gewerbemietvertrag vereinbart, stellt sich die Frage, ob eine solche auch stillschweigend von den Vertragsparteien vereinbart wurde. Allein das erhebliche Interesse des Gewerbevermieters an der ständigen Nutzung der Räumlichkeiten ist nicht ausreichend für die Bejahung. Die Rechtsprechung stellt an die schlüssig vereinbarte Betriebspflicht sehr hohe Anforderungen.

Danach müssen konkrete Anhaltspunkte vorliegen, die die Schlussfolgerung zulassen, dass ein entsprechender Wille der Vertragsparteien bei Vertragsabschluss vorgelegen hat.

 

Wegfall der Betriebspflicht

 

Grundsätzlich endet die vertraglich vereinbarte Betriebspflicht erst mit Beendigung des Gewerbemietverhältnisses. In diesem Fall wird – soweit keine vertragliche Regelung besteht – dem Gewerbemieter jedoch eine angemessene Zeit für die mit der Räumung verbundenen Abwicklungsmaßnahmen gewährt werden müssen, in der ihn keine Betriebspflicht trifft.

 

Fehlende Rentabilität: Allein durch eine – zeitweise oder dauerhafte – schlechte Ertragslage wird der Mieter nicht von seiner Betriebspflicht entbunden. Die Betriebspflicht besteht zu Lasten des Gewerbemieters auch dann, wenn benachbarte Ladenflächen leer stehen und andere Geschäfte unvermietet oder ungenutzt sind.

Etwas anderes gilt nur für den Fall, dass den Vermieter eine Risikobeteiligung trifft oder beim Mieter eine tatsächliche Zahlungsunfähigkeit eintritt und die Einleitung eines Insolvenzverfahren wahrscheinlich wird.

 

Untervermietung: Eine Möglichkeit die Betriebspflicht zu umgehen, besteht für den Mieter in der Untervermietung oder Stellung eines Ersatzmieters, sofern dieses vertraglich vorbehalten wurde.

 

Die Betriebspflicht entfällt auch dann, wenn die anderen Ladenlokale in Folge massiver Mieterflucht weitgehend unbesetzt sind oder ein größtenteils geräumtes Gebäude nach dem Auszug des letzten Mieters abgerissen werden soll.

 

 

Verstöße gegen die Betriebspflicht

 

Gegen die vertraglich vereinbarte Betriebspflicht verstößt der Gewerbemieter insbesondere dann, wenn er seinen Betrieb ganz oder teilweise einstellt. Ein Verstoß liegt auch dann vor, wenn der Gewerbemieter seinen Geschäftsbetrieb einstellt und in unmittelbarer Nachbarschaft ein Konkurrenzunternehmen betreibt. Hingegen ist die nach außen kaum erkennbare Verkleinerung der Betriebsfläche keine Verletzung der Betriebspflicht.

Verletzt der Gewerbemieter seine Betriebspflicht, kann der Gewerbevermieter - die Erfüllung der Betriebspflicht, - Schadenersatz wegen Verletzung der Betriebspflicht und - bei vertraglicher Vereinbarung eine Vertragsstrafe verlangen. Es steht ihm aber auch frei, das - Gewerbemietverhältnis fristlos zu kündigen und - zusätzlich Schadenersatz zu verlangen.

 

Die praktische Durchsetzung der Betriebspflicht erfolgt durch Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens, nicht selten wird diese mit Hilfe einer einstweiligen Verfügung durchzusetzen sein.

 

Autorin und Ansprechpartner:

Rechtsanwältin
Annett Engel 

JUSTUS Rechtsanwälte & Steuerberater
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