OLG Hamm vom 23.02.2006; §§ 10, 16 WEG

OBERLANDESGERICHT HAMM

BESCHLUSS

15 W 135/05 OLG Hamm

WEG § 10 Abs. 1 Satz 2, § 16 Abs. 2
1) Die Bestimmung einer Teilungserklärung, die die "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" anteilig mit den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums belastet, ist dahin auszulegen, dass sich dieser Verteilungsschlüssel auf sämtliche Sondereigentümer und damit auch auf die Eigentümer von Garagen bezieht, an denen selbständige Teileigentumsrechte begründet worden sind. Die Garageneigentümer müssen sich deshalb an den Kosten des Wohngebäudes ebenso beteiligen wie umgekehrt die Wohnungseigentümer an den Kosten der Garagen.*)
2) Eine ergänzende Auslegung der Gemeinschaftsordnung kann in einem solchen Fall nicht zu dem Ergebnis führen, dass die Gruppe der Wohnungseigentümer einerseits und diejenige der Garageneigentümer andererseits Untergemeinschaften bilden, in deren Rahmen die Kosten gesondert zu verteilen sind. Auch ein Anspruch auf eine entsprechende Änderung des Kostenverteilungsschlüssels besteht nicht.*)
OLG Hamm, Beschluss vom 23.02.2006 - 15 W 135/05

In der Wohnungseigentumssache

....

Der 15. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm hat am 23. Februar 2006 auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) bis 8) vom 15. April 2005 gegen den Beschluss der 3. Zivilkammer des Landgerichts Hagen vom 15. März 2005 durch

beschlossen:

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde werden den Beteiligten zu 1) bis 5) auferlegt, die auch den übrigen Beteiligten die ihnen im Verfahren der weiteren Beschwerde entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten haben.

Der Geschäftswert wird auf 3.500 Euro festgesetzt.

Gründe:

I.

Die zu 1) bis 5) beteiligten Antragsteller und die zu 6) bis 21) beteiligten Antragsgegner bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft I2-Straße in I, die von der Beteiligten zu 22) verwaltet wird. Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus einem Haus mit 12 Wohnungen und einem Laden sowie einem davon räumlich getrennten Garagengebäude mit sieben Garagen. Der teilende Eigentümer, der Bauingenieur Lücke, hat das Eigentum im Jahre 1972 in der Weise in 20 Miteigentumsanteile aufgeteilt, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer in sich abgeschlossenen Wohnung, an einem Laden und an sieben Garagen entsteht. Die auf die einzelnen Sondereigentümer entfallenden Miteigentumsanteile sind anhand des Verhältnisses der Nutzflächen der Wohnungen, der Garagen und des Ladens zu der Gesamtnutzfläche bestimmt worden.

Den fünf Antragstellern steht ausschließlich das Teileigentum an je einer Garage zu. Zwischen den Beteiligten ist streitig, ob sie auch verpflichtet sind, sich an den Kosten des Wohnhauses zu beteiligen.

Die Gemeinschaftsordnung in der Teilungserklärung vom 18. Oktober 1972 enthält folgende Regelungen:

Bestimmung über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander

§ 6

Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den Vorschriften der §§ 10 bis 29 WEG, soweit im folgenden nicht etwas anderes bestimmt ist.

§ 9

1) Die Instandhaltung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile des Gebäudes einschließlich der äußeren Fenster und des Grundstücks obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ...

§ 15

Die Wohnungseigentümer haben im Verhältnis ihrer Nutzungsfläche zur Gesamtfläche zu einer Instandhaltungsrücklage, zu den Bewirtschaftungskosten (öffentl. Abgaben, Verwaltung, Gartenpflege, Versicherung) und zu Zins- und Tilgungsleistungen auf die Schulden und Lasten für das gemeinschaftliche Eigentum beizutragen. ...

Die Bewirtschaftungskosten für Gemeinschaftseinrichtungen werden nach der Wohnfläche, die Verwaltungskosten nach der Zahl der Wohnungen umgelegt."

Seit Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahre 1972 erfolgte die Wohngeldabrechnung hinsichtlich der Instandhaltungskosten für die Sondereigentümer der Wohnungen und die Sondereigentümer der Garagen jeweils getrennt. Die lnstandhaltungsrücklagen für Wohnungen und Garagen wurden jedenfalls buchhalterisch getrennt geführt. Bei den Eigentümerversammlungen wurden die Garageneigentümer nur insoweit an Abstimmungen beteiligt, als diese auch die Garagen betrafen, die Garageneigentümer erhielten auch nur insoweit ein Protokoll der jeweiligen Eigentümerversammlung.

In der Eigentümerversammlung vom 03.12.2002 wurden unter TOP 6 die Jahresabrechnungen für 2000 und 2001 gegen die Stimmen der Antragsteller beschlossen. In diesen Jahresabrechnungen sind die Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum insgesamt nach Miteigentumsanteilen umgelegt, so dass zum einen die Garagenmiteigentümer an den auf das Wohngebäude entfallenden Instandhaltungskosten und die Eigentümer der Wohnungen und des Ladens an den auf die Garagen entfallenden Instandhaltungskosten beteiligt sind.

Unter TOP 14 der Eigentümerversammlung vom 03.12.2002 wurden - zeitlich vor der Beschlussfassung zu TOP 6 - folgende durch die Antragsteller beantragten Beschlussfassungen mehrheitlich abgelehnt:

"Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass die Teilungserklärung vom 18.10.1972 des Notars W aus I dahingehend geändert wird, dass die Kostentragungspflicht für sämtliche Kosten, welche an dem Gemeinschaftseigentum, insbesondere dem Haus anfallen, durch die Wohnungseigentümer zu tragen sind und dass sämtliche Kosten, welche an den Garagen entstehen, durch die Garageneigentümer zu tragen sind.

In der Teilungserklärung ist auszunehmen, dass sich weder die Wohnungseigentümer an den Kosten für irgendwelche Maßnahmen an den Garagen, noch umgekehrt beteiligen müssen."

und

"Die Eigentümerversammlung ist sich in Ansehung der Teilungserklärung darüber einig, dass diese fehlerhaft ist und dass getrennt Konten für die Garagenrücklage als auch für die Wohnungseigentümerrücklage zu führen sind.

Dies wurde bereits in der Eigentümerversammlung beschlossen. Die Eigentümerversammlung ist sich weiterhin darüber einig, dass die Kosten, welche an den Garagen entstehen, nicht von den Wohnungseigentümern, sondern nur von den Garageneigentümern allein zu zahlen sind. Ebenso ist die Hauseigentümergemeinschaft sich darüber einig, dass die Kosten, welche an dem Haus und Wohnungen entstehen, lediglich durch die Wohnungseigentümer zu tragen sind, nicht jedoch durch die Garageneigentümer.

Diesbezüglich sind sodann die bereits getrennten Konten für Wohnungseigentum und Garageneigentum weiterzuführen. Die Garageneigentümer sind nicht dazu verpflichtet, anteilig Kosten der Wohnungseigentümer und Rücklagen auf das Wohnungseigentum zu zahlen, genauso wie umgekehrt sind die Wohnungseigentümer nicht dazu verpflichtet, Rücklagen und Zahlungen auf das Konto der Garageneigentümer zu leisten."

Mit einem am 02.01.2003 bei dem Amtsgericht eingegangenen Schreiben vom 31.12.2002 haben die Antragsteller den in der Eigentümerversammlung vom 03.12.2002 gefassten Beschluss "Aufteilung der Sonderumlage (Fassadensanierung) gemäß Teilungserklärung" angefochten unter Hinweis darauf, dass ihnen eine Niederschrift über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse noch nicht zugegangen sei. Mit Schriftsatz vom 14.01.2003 meldeten sich für die Antragsteller die Rechtsanwälte X und Partner aus I mit dem Antrag, den Beschluss zu TOP 6 für ungültig zu erklären. Mit Schriftsatz vom 13.05.2005 hat er beantragt,

festzustellen, dass die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung I2-Straße vom 03.12.2002 zum TOP 6 - Jahresabrechnung 2000 und 2001 - und TOP 14 unwirksam sind und dass sämtliche Kosten, die am Gemeinschaftseigentum des Hauses anfallen, von den Wohnungseigentümern und sämtliche Kosten, die an dem Gemeinschaftseigentum der Garagen entstehen, durch die jeweiligen Garageneigentümer zu tragen sind.

Die Antragsteller sind der Ansicht, die Teilungserklärung sei dahingehend auszulegen, dass die Instandhaltungskosten des Gemeinschaftseigentums am Wohngebäude nur von den Sondereigentümern der Wohnungen und nicht auch von den Garageneigentümern zu tragen seien. Hierfür spreche insbesondere der Wortlaut des § 9 der Teilungserklärung. Der dort verwendete Begriff "Wohnungseigentümer" bezeichne gerade nicht die Eigentümer von Garagen. Für eine umfassende Verwendung des Begriffes "Wohnungseigentümer" gebe es in der gesamten Teilungserklärung keine Anhaltspunkte. Dementsprechend seien seit 1972 die Instandhaltungsrücklagen getrennt geführt worden. Hierzu hätten die Wohnungseigentümer ihre Zustimmung mehrfach in Beschlüssen zum Ausdruck gebracht. So sei auf der Eigentümerversammlung vom 04.05.1983 der Verwalter einstimmig beauftragt worden, Instandhaltungsfonds nach Garagen und Wohnungen zu trennen. Diese Trennung sei in der Eigentümerversammlung vom 14.05.1984 einstimmig beschlossen worden. Hierin sei eine die Teilungserklärung abändernde bzw. ergänzende Vereinbarung zu sehen. Die Vereinbarung der Rücklagentrennung beinhalte auch die Vereinbarung der Kostentrennung hinsichtlich der Instandsetzungskosten für das Gemeinschaftseigentum an den Garagen einerseits und dem Wohngebäude andererseits. Dementsprechend hätten die Garageneigentümer bei dem Erwerb der Garagen auch nur mit lnstandhaltungskosten hinsichtlich der Instandhaltung des Garagengebäudes kalkuliert. Zudem sei eine Umlegung der Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum am Wohngebäude auf die Garageneigentümer auch deshalb unbillig, weil diese hinsichtlich der Entscheidungen über die Nutzung des Wohngebäudes und seiner Einrichtungen in der Vergangenheit immer ausgeschlossen gewesen seien. Für ihre Auslegung spreche auch folgendes: In ihrer Teilungserklärung seien wortgleich Vorschriften der Teilungserklärung aus der Teilungserklärung der benachbarten Wohnungseigentumsgemeinschaft I3-Straße übernommen worden, die wenige Monate vor ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft I2-Straße gebildet worden sei. In der Wohnungseigentümergemeinschaft I3-Straße seien die Garagen den einzelnen Wohnungen zugeordnet worden. Die übernommenen Regelungen seien daher nicht für den Fall, dass separates Sondereigentum an Garagen erworben werden könne, konzipiert worden. Diese Besonderheit sei bei der Errichtung ihrer Teilungserklärung schlicht vergessen worden. Es sei daher eine Vertragslücke vorhanden, die durch Auslegung zu schließen sei.

Die Antragsgegner haben die Zurückzuweisung der Anträge beantragt. Sie sind der Ansicht, der in § 9 der Teilungserklärung verwendete Begriff der "Wohnungseigentümer" sei als umfassende Sammelbezeichnung für alle Miteigentümer zu verstehen. Dies ergebe sich bereits daraus, dass weder für die Garagen noch für die Gewerbefläche Sonderregelungen in der Teilungserklärung enthalten seien. Eine Änderung der Teilungserklärung durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer sei bisher nicht erfolgt.

Mit Beschluss vom 29.07.2004 hat das Amtsgericht die Anträge der Antragsteller zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt, mit dem in § 9 der Teilungserklärung verwendeten Begriff "Wohnungseigentümer" seien auch die Garageneigentümer gemeint, da die Teilungserklärung keine eigene Kostenregelung für die Garageneigentümer enthalte. Zudem sei in § 15 der Teilungserklärung die Aufteilung der Kosten der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums nach Nutzfläche angeordnet, während andere Kosten nach Wohnfläche verteilt würden. Über Nutzfläche verfügten auch die Garagen. Die Instandhaltungskosten müssten zudem zwingend auf alle Miteigentumsanteile umgelegt werden. Die Antragsteller könnten sich auch nicht auf Vertrauensschutz berufen, da die Teilungserklärung auch jahrelanger abweichender Übung der Eigentümer vorgehe. Die Voraussetzungen für einen aus Treu und Glauben folgenden Anspruch der Antragsteller auf Zustimmung zur begehrten Änderung der Teilungserklärung lägen nicht vor.

Gegen diese Entscheidung haben die Antragsteller rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt, mit der sie unter Aufrechterhaltung ihrer Rechtsauffassung ihren erstinstanzlich gestellten Antrag weiterverfolgt haben. Sie haben ergänzend ausgeführt, dass sie, sollte die Teilungserklärung nicht im Sinne einer Aufteilung der Instandhaltungskosten auszulegen seien, einen Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung hätten. Sie müssten sich an derzeit absehbaren Instandsetzungskosten für die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums am Wohnhaus in Höhe von 59.500,00 € mit einem Betrag in Höhe von jeweils ca. 730 € beteiligen, obwohl sie von einer Sanierung des Wohnhauses nicht profitierten. Aufgrund ihrer nur geringen Miteigentumsanteile hätten sie auch nicht die Möglichkeit, Beschlussfassungen der Eigentümergemeinschaft hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums am Wohnhaus zu verhindern. Eine Verpflichtung der Garageneigentümer zur Tragung der Kosten der Instandhaltung auch des Gemeinschaftseigentums am Wohnhaus wirke sich zudem negativ auf den Verkaufswert der Garagen aus. Da sämtliche Garageneigentümer ihre Garage unter der Voraussetzung einer getrennten Abrechnung der Instandhaltungskosten gekauft hätten, stelle der durch die nicht getrennte Umlage der lnstandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum verursachte Preisverfall nahezu eine Enteignung dar. Die durch die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums am Wohngebäude entstehende Wertsteigerung komme demgegenüber lediglich den Eigentümern der Wohnungen zu Gute.

Die Kammer hat in öffentlicher Sitzung am 23.02.2005 mit den erschienenen Beteiligten die Sache erörtert. Mit Beschluss vom 15.03.2005 hat das Landgericht die Beschwerde zurückgewiesen. Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens hat es den Beteiligten zu 1) bis 5) auferlegt, eine Erstattung außergerichtlicher Kosten hat es nicht angeordnet.

Gegen diese ihren früheren Verfahrensbevollmächtigten am 07.04.2005 zugestellte Entscheidung richtet sich die mit Anwaltsschriftsatz vom 15.04.2005 eingelegte sofortige weitere Beschwerde, die am selben Tag bei dem Oberlandesgericht eingegangen ist.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde ist nach den §§ 27, 29 FGG, 45 Abs. 1 WEG statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt worden. Die Beschwerdebefugnis der Antragsteller ergibt sich daraus, dass ihre erste Beschwerde ohne Erfolg geblieben ist.

In der Sache ist das Rechtsmittel unbegründet, weil die angefochtene Entscheidung nicht auf einer Verletzung des Rechts beruht, § 27 Abs. 1 FGG iVm § 546 ZPO.

Das Landgericht war mit einer zulässigen Erstbeschwerde der Beteiligten zu 1) bis 5) befasst. Sie waren zur Einlegung der Erstbeschwerde befugt, weil das Amtsgericht ihren Antrag zurückgewiesen hat. Sie sind Mitglieder der Eigentümergemeinschaft I2-Straße in I, auch wenn ihre Miteigentumsanteile von 12,212/1.000 bzw. 12,237/1.000 "nur" mit dem Sondereigentum an einer Garage verbunden sind, und konnten als solche gemäß §§ 43 Abs. 1 Nr. 4, 23 Abs. 4 WEG einen Antrag auf Ungültigkeit der in der Eigentümerversammlung vom 03.12.2002 gefassten Beschlüsse stellen. Der Anfechtungsantrag ist in der Monatsfrist des § 23 Abs. 4 S. 2 WEG gestellt worden. Gegenstand der Anfechtung war nach dem Antrag vom 31.12.2002 der "Beschluss Aufteilung der Sonderumlage (Fassadensanierung) gemäß Teilungserklärung." Diesen Antrag haben die Antragsteller nach Erhalt der Niederschrift über die Eigentümerversammlung vom 03.12.2002 dahin präzisiert, dass der Beschluss zu TOP 6 aufgrund der Anfechtung für unwirksam zu erklären sei. Damit war auch nur dieser Beschluss Gegenstand der rechtzeitigen Anfechtungserklärung. Soweit die Antragsteller mit Schriftsatz vom 13.05.2003 beantragt haben, auch die Beschlüsse zu TOP 14 für unwirksam zu erklären, ist die Monatsfrist des § 23 Abs. 4 WEG nicht eingehalten. Eine Überprüfung dieser Beschlüsse ist daher nur beschränkt auf Nichtigkeitsgründe möglich, weil die Nichtigkeit eines Eigentümerbeschlusses ohne zeitliche Befristung geltend gemacht werden kann; sie können wegen der bereits abgelaufenen Frist jedoch nicht auf Anfechtungsgründe überprüft werden, die keine Nichtigkeit der Beschlüsse zur Folge haben (§ 23 Abs. 4 S. 2, 2. Halbsatz WEG).

Das Landgericht hat zutreffend angenommen, dass der in der Eigentümerversammlung vom 03.12.2002 unter TOP 6 gefasste Beschluss über die Jahresabrechnungen 2000 und 2001 die Kosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums entsprechend den Regelungen der Teilungserklärung auf alle Miteigentümer umlegt.

Die Auslegung der Teilungsvereinbarung unterliegt, da sie den Inhalt des im Grundbuch eingetragenen Sondereigentums bestimmt (§ 10 Abs. 2 WEG), der uneingeschränkten Nachprüfung durch das Rechtsbeschwerdegericht. Für die Auslegung maßgebend sind dabei, wovon auch das Landgericht ausgegangen ist, allein der Wortlaut der Eintragung und ihr Sinn, wie sie sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergeben; Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGHZ 139, 288 = NJW 1998, 3713, 3714). Der Einwand der Rechtsbeschwerde, eine eingeschränkte Auslegung sei nur dann vorzunehmen, wenn die Gemeinschaftsordnung im Grundbuch eingetragen ist, übersieht, dass vorliegend die Gemeinschaftsordnung Teil der Teilungserklärung ist, die im Grundbuch durch Bezugnahme nach § 7 Abs. 3 WEG eingetragen und daher Inhalt des Sondereigentums ist. Daher hat die Auslegung - wie bei jeder Grundbucheintragung - objektiv und normativ zu erfolgen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen des teilenden Eigentümers oder auf die Umstände ankommt, wie die Teilungserklärung zustande gekommen ist und in welchem Zusammenhang sie mit der Teilungserklärung zu dem benachbarten Haus I3-Straße steht. Unerheblich ist daher auch, ob die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung in der Vergangenheit von den Wohnungseigentümern und früheren Verwaltern anders verstanden worden und dementsprechend anders als nach ihrem maßgeblichen Wortlaut umgesetzt worden ist.

Der Senat folgt der Auslegung der die Umlage der Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum betreffenden §§ 9 und 14 der Teilungserklärung durch das Landgericht sowohl im Ergebnis als auch in der Begründung. Nach § 9 der im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung sind die Kosten für die Instandhaltung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile des Gebäudes und des Grundstücks von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu tragen. Der Begriff "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" umfasst nicht nur die Wohnungseigentümer, sondern auch die Teileigentümer, weil es nur eine Eigentumsgemeinschaft gibt, die nach der Teilungserklärung aus den Eigentümern der Wohnungen, des Ladens und der Garagen besteht. Die Eigentümer der Wohnungen bilden, ebenso wie die Garageneigentümer, keine eigene Gemeinschaft. Der Begriff "Wohnungseigentümer" ist daher entsprechend den gesetzlichen Regelungen im WEG in einem umfassenden Sinne als Synonym für "Sondereigentümer" zu verstehen. Denn auch das Wohnungseigentumsgesetz spricht in den Vorschriften über die Gemeinschaft (§§ 10ff), die Verwaltung (§§ 20ff) und das gerichtliche Verfahren (§§ 43 ff) nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft oder den Wohnungseigentümern und begnügt sich insoweit in § 1 Abs. 6 auf den schlichten Hinweis, dass für das Teileigentum die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend gelten. Es bestehen keine Anhaltspunkte für die Annahme, dass vorliegend etwas anderes gelten sollte. Dies wäre nur dann anzunehmen, wenn die Gemeinschaftsordnung ausdrücklich die Teileigentumseinheiten von ihrem Regelungsbereich ausnehmen wollte. Dies ist aber nicht der Fall. Selbst die Antragsteller machen nicht geltend, dass z.B. die Vorschriften über das Gemeinschaftsverhältnis auch nicht für den Eigentümer des in der Teilungserklärung als Ladenlokal bezeichneten Miteigentumsanteils gelten sollten. Für die Eigentümer der Garagen gilt aber nichts anderes. Sie sind jeweils mit einem Miteigentumsanteil von 12,212/1.000 oder 12,237/1.000 an der Anlage beteiligt und damit an den Kosten der Gemeinschaft zu beteiligen. Selbst wenn man aber mit den Antragstellern der Auffassung wäre, dass die Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Garageneigentümer keine vertragliche Regelungen enthalte, so würde sich an diesem Ergebnis nichts ändern. Denn in diesem Fall wären die Antragsteller gemäß § 10 Abs. 1 WEG, § 6 der Gemeinschaftsordnung mangels einer besonderen Vereinbarung entsprechend ihrem Miteigentumsanteil nach § 16 WEG an den Kosten der Gemeinschaft zu beteiligen.

Auch eine ergänzende Auslegung kann nicht zu dem von den Antragstellern angestrebten Ergebnis führen. Zwar finden die Grundsätze der ergänzenden Auslegung auch auf Teilungserklärungen Anwendung. Dabei müssen jedoch die oben beschriebenen Grenzen beachtet werden, die für die Auslegung einer Teilungserklärung allgemein bestehen: Aus dem Zusammenhang der Teilungserklärung selbst muss sich deshalb eine planwidrige Regelungslücke sowie der hypothetische Parteiwille, der für die Ergänzung der getroffenen Regelungen maßgebend ist, in einer Weise ergeben, dass sich das Ergebnis einer solchen Auslegung für den unbefangenen Betrachters als das nächstliegende erschließt (vgl. BGH NJW 2004, 3413). Für die Feststellung einer planwidrigen Regelungslücke kann nicht bereits ausreichen, dass die Antragsteller die gleichmäßige Belastung aller Miteigentümer an den Instandsetzungskosten entsprechend ihren Miteigentumsanteilen als nicht interessengerecht empfinden. Richtig ist zwar, dass der teilende Eigentümer aufgrund der Dispositivität der gesetzlichen Kostenverteilung Untergemeinschaften für die Instandhaltung des Wohngebäudes einerseits und des Garagengebäudes andererseits hätte bilden und so eine bessere Verteilungsgerechtigkeit im Verhältnis zwischen den Wohnungs- und den Teileigentümern hätte herbeiführen können. Daraus lässt sich indessen aus der maßgeblichen Sicht des unbefangenen Betrachters keineswegs zwingend ableiten, die unterschiedlichen Nutzung des Wohngebäudes einerseits und des gesonderten Garagengebäudes andererseits sei von dem teilenden Eigentümer lediglich versehentlich unberücksichtigt geblieben, während dieser bei Berücksichtigung dieser Besonderheiten Untergemeinschaften für die Instandhaltung hätte bilden wollen. Denn im Hinblick auf den Kostenverteilungsschlüssel wären eine Fülle von Differenzierungen denkbar, um Unterschieden im Hinblick auf die wirtschaftliche Nutzbarkeit des Sondereigentums, Lagevorteilen oder dem Instandhaltungsbedarf einzelner Gebäudeteile Rechnung zu tragen. Zwingend ist eine solche Differenzierung jedoch keineswegs, weil der teilende Eigentümer bei der Abwägung der Interessen der künftigen Miteigentümer auch größeren Wert auf deren Gleichbehandlung legen kann (Senatsbeschluss vom 21.06.2005 - 15 W 131/05). So stellt die Bildung von Instandhaltungsuntergemeinschaften für einzelne Gebäudeteile in der Praxis weiterhin eine Ausnahme dar. Ohne einen besonderen Anhaltspunkt in der Teilungserklärung, der hier im Unterschied zu dem der Entscheidung des BGH (a.a.O) zugrunde liegenden Fallgestaltung fehlt, kann deshalb ein differenzierender Kostenverteilungsschlüssel nicht im Wege der ergänzenden Auslegung festgestellt werden.

Die Teilungserklärung ist auch nicht, wie die Rechtsbeschwerde meint, konkludent durch jahrelanges stillschweigendes Verhalten geändert worden. Hierzu hat das Landgericht in nicht ergänzungsbedürftiger Weise ausgeführt, ein auf Änderung der Teilungserklärung gerichteter Wille aller Wohnungs- und Teileigentümer sei nicht feststellbar. Dieser setze voraus, dass den Wohnungseigentümern die von ihrem Verhalten abweichende Regelung der Teilungserklärung bekannt sei. Das sei hier, wie das Vorbringen der Antragsteller hinsichtlich der Auslegung der Teilungserklärung zeige, nicht der Fall. Es könne auch nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass bei Kenntnis der abweichenden Regelung der Teilungserklärung ein Änderungswille bei allen Wohnungseigentümern vorhanden gewesen wäre. Vielmehr sei, wie das vorliegende Verfahren ebenfalls zeige, anzunehmen, dass die Eigentümer der Wohnungen bereits früher bei richtiger Auslegung der Teilungserklärung auf einer Umlage der lnstandhaltungskosten auf alle Miteigentümer bestanden hätten. Soweit die Rechtsbeschwerde meint, es sei insoweit entgegen der Auffassung des Landgerichts ausreichend, dass allen Eigentümern eine auszufüllende Regelungslücke in der Teilungserklärung bekannt gewesen sei, übersieht sie, dass - wie dargelegt - eine Regelungslücke nicht besteht.

Die Vorinstanzen haben den Beschluss zu TOP 6 dahin ausgelegt, dass die Instandhaltungskosten in den Jahresabrechnungen 2000 und 2001 auf alle Miteigentümer nach ihren Miteigentumsanteilen erfolgen solle und nicht, wie es in § 15 der Teilungserklärung vorgesehen sei, nach dem Verhältnis der Nutzfläche. Da Gegenstand der Beschlussfassung eine Einzelfallregelung ist (Genehmigung der Jahresabrechnungen 2000 und 2001), gelten für die Auslegung die allgemeinen Regeln für Rechtsgeschäfte (§§ 133, 157 BGB). Bei der Auslegung ist daher der wirkliche Wille zu erforschen und nicht allein auf den Wortlaut abzustellen. Die Auslegung obliegt daher dem Tatrichter und bindet das Rechtsbeschwerdegericht, sofern sie nach den Denkgesetzen und der feststehenden Erfahrung möglich ist, mit den gesetzlichen Auslegungsregeln in Einklang steht, dem klaren Sinn und Wortlaut der Erklärung nicht widerspricht und alle wesentlichen Tatsachen berücksichtigt (Senat OLGZ 1990, 57). Ein solcher Mangel ist hier nicht gegeben und wird auch von keinem Beteiligten geltend gemacht.

Zutreffend hat das Landgericht angenommen, es sei vorliegend unschädlich, dass der Beschluss entgegen § 15 der Gemeinschaftsordnung nicht auf die Nutzfläche abstelle, weil im vorliegenden Fall das Verhältnis der Miteigentumsanteile dem Verhältnis der Nutzfläche entspreche; die Miteigentumsanteile seien nämlich korrekt anhand des Verhältnisses der Nutzflächen bestimmt worden. Dabei sind die Vorinstanzen entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde zu Recht davon ausgegangen, dass bei der Berechnung der Nutzfläche nur solche Flächen zu berücksichtigen sind, die im Sondereigentum stehen. Denn die Kosten sind zu 100 % von den einzelnen Miteigentümern zu erheben, entweder entsprechend ihren Miteigentumsanteilen (§ 16 WEG) oder nach einem hiervon abweichend vereinbarten Schlüssel. Nutzflächen, die allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustehen - hierzu zählen auch Flächen, an denen Sondernutzungsrechte begründet worden sind -, sind von dem Verteilungsschlüssel ausgenommen.

Zutreffend haben die Vorinstanzen auch den Antrag, die unter TOP 14 der Eigentümerversammlung vom 03.12.2002 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären, als unbegründet zurückgewiesen. Dabei kann dahin stehen, ob es sich bei diesen Beschlüssen überhaupt um anfechtbare Beschlüsse im Sinne des § 23 WEG handelt oder nur um Geschäftsordnungsbeschlüsse, die grundsätzlich nicht angefochten werden können. Für die Annahme eines Geschäftsordnungsbeschlusses könnte hier sprechen, dass die Mehrheit der Gemeinschaft die Beschlussanträge ausweislich der Niederschrift über die Eigentümerversammlung mangels Beschlusskompetenz abgelehnt hat. Damit hat sie zum Ausdruck gebracht, eben keinen Beschluss fassen zu wollen. Aber auch wenn man annimmt, dass es sich bei den beiden Beschlüssen um anfechtbare Negativbeschlüsse handelt (vgl. BGH NJW 2001, 3339), hat der Antrag auf Feststellung ihrer Unwirksamkeit keinen Erfolg. Dabei kann auch dahin stehen, ob für die Anfechtung der unter TOP 14 gefassten Negativbeschlüsse überhaupt ein Rechtsschutzinteresse besteht; daran fehlt es nämlich, wenn diese für eine erneute Beschlussfassung der Wohnungseigentümer keine Sperrwirkung entfalten (BGH NZM 2002, 995; BayObLG FGPrax 2005, 106).

Jedenfalls sind die Beschlüsse nicht nichtig. Vielmehr wäre der erste zu TOP 14 gefasste Beschluss nichtig, wenn er eine Mehrheit bekommen hätte. Denn der Gemeinschaft fehlt mangels einer Öffnungsklausel in der Teilungserklärung die Beschlusskompetenz zu einer die Gemeinschaftsordnung abändernden Kostenverteilung (vgl. BGHZ 145, 158 = NJW 2000, 3500). Der zweite zu TOP 14 gefasste Beschluss zielte auf eine einvernehmliche Änderung der Teilungserklärung und/oder Auslegung der Teilungserklärung dahin, dass eine getrennte Kostentragungspflicht hinsichtlich des Hauses und der Garagen gelten soll. Dass die Teilungserklärung nicht in dem Sinne der Beschlussfassung auszulegen ist, ist oben dargelegt. Eine einvernehmliche Änderung konnte auf der Versammlung nicht erzielt werden, da nicht alle Wohnungs- oder Teileigentümer anwesend waren.

Den Antrag der Antragsteller auf Feststellung, dass sämtliche Kosten, die am Gemeinschaftseigentum des Hauses anfallen, von den Wohnungseigentümern und sämtliche Kosten, die an dem Gemeinschaftseigentum der Garagen entstehen, durch die jeweiligen Garageneigentümer zu tragen sind, haben die Vorinstanzen vertretbar dahingehend ausgelegt, dass die Antragsteller beantragen, die Antragsgegner zu verpflichten, einer Änderung der Teilungserklärung in dem genanten Sinne zuzustimmen. Im Verfahren nach § 43 WEG hat das Gericht grundsätzlich ohne Bindung an den Wortlaut der Sachanträge die nach pflichtgemäßem Ermessen gebotene sachgerechte Entscheidung zu finden (BayObLGZ 1975, 161; FGPrax 2005, 106). Dass dies von den Antragstellern gewollt ist, wird auch mit der Rechtsbeschwerde bestätigt.

Zu Recht hat das Landgericht einen Abänderungsanspruch verneint. Es ist zutreffend davon ausgegangen, dass nach anerkannter Auffassung ein Wohnungseigentümer gegen die übrigen Teilhaber der Gemeinschaft einen Anspruch auf Änderung der gesetzlichen Kostenverteilung hat, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel als grob unbillig und damit gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßend erscheinen lassen. Bei der Prüfung, ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist ein strenger Maßstab anzulegen. Im Vordergrund steht dabei der Gesichtspunkt, jeder Wohnungseigentümer solle sich darauf verlassen können, dass das einmal Vereinbarte grundsätzlich weiterhin Geltung hat und alle bindet; außerdem ist jeder Wohnungseigentümer in der Regel bei Erwerb der Wohnung in der Lage, sich über den geltenden Kostenverteilungsschlüssel zu informieren und sich darauf einzustellen (vgl. BGHZ 156, 192 = NJW 2003, 3476; NJW 2004, 3413; Senat ZMR 2003, 286).

Eine gerichtliche Änderung des Kostenverteilungsschlüssels kommt insbesondere dann in Betracht, wenn sich die Regelung in der Teilungserklärung im Zusammenleben der Wohnungseigentümer als von Anfang an verfehlt oder unzweckmäßig erweist, etwa weil sie zu wenig auf die Besonderheiten der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft abgestimmt ist (vgl. Senat FGPrax 1996, 176, 177; KG, NJW-RR 1991, 1169, 1170). Insgesamt handelt es sich um eine aufgrund der Gesamtumstände des Einzelfalls vorzunehmende Würdigung, deren Gewichtung in erster Linie dem Tatrichter vorbehalten ist. Es handelt sich um eine Prüfung, die sich nicht in den Voraussetzungen des § 242 BGB erschöpft, sondern - mit Blick auf das Merkmal der groben Unbilligkeit - um die Beantwortung einer im Wesentlichen auf tatsächlichem Gebiet liegenden Frage. Bei der Subsumtion des festgestellten Sachverhalts unter diesen unbestimmten Rechtsbegriff ist dem Tatrichter deshalb ein von dem Rechtsbeschwerdegericht nur beschränkt überprüfbarer Beurteilungsspielraum zuzubilligen (BGH NJW 2004, 3413). Dieser rechtlichen Nachprüfung hält die Entscheidung des Landgerichts stand.

Die Kammer hat bei ihrer Entscheidung in nachvollziehbarer Weise in den Vordergrund gestellt, dass die Antragsteller bei Erwerb des Teileigentums in der Lage gewesen sind, die Art der Kostenverteilung und damit die auf sie zukommende Belastung zu erkennen und in ihre wirtschaftlichen Dispositionen einzubeziehen. Die Teilungserklärung enthält, wie dargelegt, keine Sonderregelung für die Garageneigentümer, so dass sie sich nicht auf eine anderslautende Auskunft oder eine andersgeartete tatsächliche Handhabung verlassen durften, sondern immer damit rechnen mussten, dass sich die Praxis eines Tages der Rechtslage anpassen wird. Aus der Teilungserklärung war auch zu ersehen, dass es nur sieben Garagen gibt, so dass die Eigentümer der Garagen bei Abstimmungen in der Versammlung der Wohnungs- und Teileigentümer stets in der Minderheit sind, was aber nicht bedeutend, dass sie von vornherein von den übrigen Miteigentümern benachteiligt werden. Vorliegend spricht auch nichts dafür, dass die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen von vorneherein in einem groben Missverhältnis zu den nach der Nutzfläche möglichen Kosten steht. Insoweit hat das Landgericht ohne Rechtsfehler ausgeführt, es sei nicht erkennbar, dass die in der Teilungserklärung vorgesehene Verteilung der Kosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums grob unbillig wäre. Zwar müssten sich die Garageneigentümer danach an den Kosten der Instandhaltung des Wohnhauses beteiligen, obwohl sie wirtschaftlich betrachtet von der damit erzielten Wertsteigerung bzw. Werterhaltung des Wohnhauses nicht profitieren. Auf der anderen Seite müssten sich aber auch die Wohnungs- und der Ladeneigentümer an den Kosten der Instandhaltung der Garagen beteiligen, obwohl ihnen hieraus kein wirtschaftlicher Vorteil erwächst.

Da das Rechtsmittel nicht erfolgreich ist, entspricht es der Billigkeit, die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde den Antragstellern aufzuerlegen, § 47 Satz 1 WEG. Im Hinblick darauf, dass die weitere Beschwerde von vornherein keine Aussicht auf Erfolg hatte, ist es auch angemessen, dass die Antragsteller den Antragsgegnern die ihnen im Verfahren der weiteren Beschwerde entstandenen außergerichtlichen Auslagen zu erstatten haben (§ 47 Satz 2 WEG).

Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.

Letztes Update 13.06.2006 | Copyright© Knud J. Steffan 2010 | |